금리 및 부동산 시장 전망: 2024년 9~10월 - Part 2

금리 및 부동산 시장 전망 Part 2

TRREB 리세일 시장 리뷰 - 2024년 8월 업데이트

2024년 8월을 기준으로, GTA(대토론토 지역)의 리세일 부동산 시장에서의 주요 지표와 일반적인 시장 분위기를 살펴보겠습니다. 이번 포스트에서는 TRREB(토론토 부동산 위원회)에서 제공한 최신 데이터를 바탕으로 현재 리세일 시장의 상황과 향후 전망을 분석합니다.

 

모든 주택 유형 - 매매 현황

파랑색 = 단독주택

검정색 = 콘도

회색 = 타운하우스 

빨간색 = 세미-디태치드 하우스

모든 TRREB 지역 / 모든 주택 유형 - 매매 현황

판매 분석

 

2024년 8월의 매매 건수는 2023년 8월 대비 -5.3% 감소하여 (4,975건 vs 5,251건), 지난 10년 중 8월로서는 가장 낮은 수치를 기록했습니다.

 

연간 비교(YoY) 및 역사적 평균 비교는 다음과 같습니다:

• 연간 비교: 2024년 8월 vs 2023년 8월
  • 2023년 8월 대비 -5.3% 감소
• 2024년 8월 vs 역사적 평균
  • 3년 평균 대비 -5.6%
  • 5년 평균 대비 -29.4%
  • 10년 평균 대비 -32.6% (노란색으로 강조)

 

 

매매와 금리의 관계

 

매매와 금리의 관계

 

기본적으로, 금리가 가장 낮았던 해(2015, 2016, 2020, 2021)는 매매 건수가 가장 많았습니다. 반면, 금리가 가장 높았던 해(2022, 2023, 2024)는 매매 건수가 가장 적었습니다.

이미지는 연도별 금리(오버나이트 및 프라임 금리)와 매매 건수 간의 관계를 보여주고 있습니다. 금리가 낮을수록 매매가 활성화되었고, 금리가 높을수록 매매가 줄어드는 경향을 확인할 수 있습니다.

 

 

"토론토부동산위원회(TRREB) 리뷰: 리세일 시장"

2024년 8월까지 업데이트

GTA 리세일 부동산 시장의 주요 지표와 전반적인 시장 심리는 어떠 한가?"**

 

데이터 주의사항:

데이터는 매달 TRREB에서 발표하는 "새로운 시장 통계 도구: 역사적 통계 표"에서 가져온 것입니다.

통계적 관점에서 중요한 차이는 아니지만, TRREB 시장 통계 도구가 동적 보고서이기 때문에 일부 수치가 TRREB의 'Market Watch' PDF 보고서와 약간 다를 수 있습니다.

이 보고서에서 "모든 TRREB 지역"은 TRREB의 월간 'Market Watch' 보고서에 포함된 모든 지역을 의미한다고 해석해야 합니다.

 

활성 매물 도표

 

1. 활성 매물 (Active Listings) - 8월 데이터::

• 2024년 8월의 활성 매물 수는 22,653으로 지난 10년 중 가장 높은 수치입니다.
• 이는 2023년 8월에 비해 46% 증가한 수치이며, 3년 평균보다 32%, 5년 평균보다 48%, 10년 평균보다 49% 높은 수치입니다.
• 활성 매물 수는 6월과 7월보다 다소 감소했으나, 이는 전형적인 계절적 패턴에 부합합니다.

2. MOI (Months of Inventory) - 8월 데이터:

• 2024년 8월 MOI는 4.6으로 지난 10년 중 가장 높은 수치입니다.
• 3년 평균 MOI는 3.3으로 나타났습니다.

3. 최근 12개월 평균 MOI:

• 2024년 9월 1일부터 8월 31일까지의 최근 12개월 평균 MOI는 2.2로, 3년 평균인 3.3과 비교했을 때 낮은 수준입니다.
• 5년 평균은 2.1, 10년 평균은 1.8로 나타났습니다.

 

의미 분석

• 높은 활성 매물 수: 2024년 8월의 활성 매물 수가 지난 10년 중 가장 높았다는 점은 시장에 판매를 위한 주택이 많이 나와 있음을 의미합니다. 이는 구매자들이 선택할 수 있는 옵션이 많아졌다는 긍정적인 신호이지만, 공급 과잉으로 인해 판매자 입장에서는 경쟁이 심해질 수 있습니다.
• 높은 MOI: MOI가 높다는 것은 주택 재고가 많고, 판매 속도가 느리다는 것을 나타냅니다. 2024년 8월 MOI가 4.6이라는 점은 특히 시장의 활동이 둔화되었음을 보여줍니다.

 

 

활성 매물

활성 매물 개요

 

1.       8월의 활성 매물 수: 8,336으로 지난 10년 동안의 8월 중 가장 높은 수치입니다.

• 참고로, 활성 매물 수는 6월/7월보다 약간 감소했지만, 이는 전형적인 계절적 패턴에 따른 것입니다

2.       2024년 8월 활성 매물 수:

• 2023년 8월보다 53% 증가
• 3년 8월 평균보다 36% 증가
• 5년 8월 평균보다 48% 증가
• 10년 8월 평균보다 70% 증가

3.      MOI (Months of Inventory)

• 8월의 MOI: 5.9로 지난 10년 중 가장 높은 수치입니다.
• 최근 12개월의 MOI 평균: 4.6으로, 역시 최고치에 도달했습니다.

 

"활성 매물 증가 구매자들이 현재 관망 중일 가능성 있음…"

 

Ipsos 설문조사 결과 요약

 

제목: "관망 중: 캐나다 주택 구매 희망자들 중 대부분(72%)은 모기지 금리가 하락할 때까지 새 주택 구매를 연기할 것으로 예상"

• 내용 요약: 캐나다에서 주택 구매를 희망하는 사람들의 72%가 모기지 금리가 하락할 때까지 주택 구매를 미룰 것으로 예상하고 있습니다.
• 날짜: 2024년 5월 1일
• 설문조사: BMO(은행)을 대신해 Ipsos에서 실시한 새로운 설문조사 결과입니다.
• 링크: https://www.ipsos.com/en-ca/waiting-it-out-most-72-canadas-aspiring-homeowners-anticipate-delaying-new-home-purchase-until

 

금리는 내려갔지만, 왜 시장 활동은 아직 늘지 않았을까요?

최근 모기지 금리가 하락했음에도 불구하고, 부동산 시장에서의 활동이 크게 증가하지 않고 있습니다. 이는 여러 가지 이유에서 비롯될 수 있습니다. 이번 블로그에서는 금리가 내려갔음에도 불구하고 주택 구매 활동이 활발해지지 않은 이유를 살펴보겠습니다.

 

1. 금리 변화의 효과가 나타나기까지 시간이 필요

금리 변화는 매우 최근에 일어난 일이기 때문에, 그 효과가 시장에 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 많은 사람들은 금리 하락을 인지했지만, 행동으로 옮기기까지는 신중함이 필요할 수 있습니다.

 

2. 여전히 높은 금리 수준

현재 금리는 지난 20년과 비교했을 때 여전히 높은 수준에 머물러 있습니다. 금리가 다소 내려가긴 했지만, 많은 사람들에게는 여전히 부담이 되는 수준입니다. 이는 주택 구매에 나서는 것을 망설이게 하는 요인이 될 수 있습니다.

 

3. 통상적으로 느린 시기인 8월

최근 시장 데이터는 8월 자료를 기반으로 하고 있는데, 8월은 전통적으로 주택 매매가 느린 시기입니다. 20년 평균 판매량을 보면, 8월은 11월, 12월, 1월, 2월보다 다소 활발한 정도로, 다섯번 째로 매매가 느린 달로 평가됩니다.

 

4. 엄격한 모기지 규제와 제한

지난 10년 동안 모기지 규제와 제한이 강화되었습니다. 스트레스 테스트, 보장 모기지 한도 $999K 유지, 외국인 구매 금지 등의 규제로 인해 주택 구매가 어려워진 상황입니다. 이러한 규제는 구매자들이 쉽게 주택 시장에 진입하지 못하게 하는 장벽으로 작용하고 있습니다.

 

5. 부동산 계층 이동의 제약

기존 주택에서 상위 주택으로 이동하려는 'Move-up' 구매자들도 제약을 받고 있습니다. 초기 주택이나 콘도를 원하는 가격에 팔지 못하거나, 현재 시장 가격에 팔고 싶지 않아 상위 주택으로의 이동을 미루고 있는 것입니다. 이는 시장 내에서 활발한 거래가 이루어지지 않는 주요 요인 중 하나입니다.

 

 

"현재 시장 상황을 고려할 때 평균 가격은 어떻게 변화했을까요?"

Table 1

Table 2

 

TRREB 지역 / 모든 부동산 유형 - 평균 가격 변화 분석

평균 가격 증가율 (CAGR: 연평균 성장률)

• 2024년 8월 vs. 2023년 8월: -0.3% (1년)
• 2024년 8월 vs. 2021년 8월: -0.2% (3년 CAGR)
• 2024년 8월 vs. 2019년 8월: +6.3% (5년 CAGR)
• 2024년 8월 vs. 2014년 8월: +7.0% (10년 CAGR)

주요 내용 요약

• 평균 가격은 최근 3개월 연속 하락세를 보였습니다 (가장 최근의 최고치는 2024년 5월).
• 지난 3년 동안 시장은 큰 변동성을 보였으나, 3년 CAGR은 -0.2%로 비교적 안정적입니다.
• 장기적으로 5년 및 10년 기준으로는 각각 **6.3%**와 **7.0%**의 긍정적인 성장률을 유지하고 있습니다.

 

"기준 금리(프라임 금리) 변화가 TRREB 주택 가격에 어떤 영향을 미칠까요?"

기준 금리(프라임 금리) 변화 1-2

기준 금리(프라임 금리) 변화 2-2

 

**** 이 차트는 주요 은행들의 프라임 금리와 TRREB 지역 내 모든 부동산 유형의 평균 가격 변동을 보여줍니다. 금리 인하가 부동산 가격 상승으로 이어지는 경향이 있음을 확인할 수 있습니다.

 

2024년 금리와 부동산 시장 전망: 결론

2024년 현재 캐나다 부동산 시장은 금리 인하의 영향 아래 큰 변화를 겪고 있습니다. 특히 최근 캐나다 중앙은행이 세 차례에 걸쳐 기준 금리를 인하하며, 현재 금리는 4.25%로 낮아졌습니다. 이러한 금리 인하는 인플레이션 관리와 경제 성장 촉진을 위한 조치로 볼 수 있으며, 앞으로도 추가적인 금리 변동이 예상됩니다.

 

금리 인하와 부동산 시장의 관계

금리 변화는 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 과거 데이터에 따르면, 금리 인하는 주택 구매력의 증가로 이어지며, 주택 가격 상승을 초래할 가능성이 큽니다. 예를 들어, 금리가 낮아지면 모기지 이자율이 감소하고, 이에 따라 더 많은 사람들이 주택을 구매하려고 합니다. 이러한 수요 증가는 시장에서 주택 가격을 올리는 주요 요인이 될 수 있습니다.

 

현재 재판매 시장의 동향

현재 재판매 시장은 금리 인하로 인해 활성화될 가능성이 있습니다. 2024년 8월 기준, 재판매 시장의 매물 수는 지난 10년간 가장 높은 수준을 기록하고 있으며, 이로 인해 많은 구매자들이 금리 하락을 기다리며 매수 결정을 연기하고 있습니다. 특히, 대부분의 잠재적 주택 구매자들이 금리가 더 하락할 때까지 기다리는 경향이 있어 당분간 거래량이 저조할 수 있습니다.

 

신규 건설 시장의 전망

신규 건설 시장 역시 금리 인하의 영향을 받으며 성장할 가능성이 큽니다. 건설업체들은 낮은 금리를 활용해 신규 프로젝트를 보다 적극적으로 추진할 수 있으며, 구매자들도 낮아진 이자율로 더 많은 선택지를 가질 수 있게 됩니다. 이는 전체적으로 시장의 활력을 불어넣는 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

 

금리 변동이 모기지에 미치는 영향

금리 인하는 모기지 자격과 월별 납부금에 큰 영향을 미칩니다. 2023년 10월 기준 금리가 6.14%였을 때에 비해, 만약 5년 고정 금리가 3.99%로 떨어진다면 구매자들의 모기지 자격이 크게 증가하고, 월 납부금 부담이 줄어들 것입니다. 이는 구매자들의 구매력을 높여 시장에 더 많은 수요를 가져올 수 있습니다.

 

앞으로의 전망

2024년과 2025년 동안 추가적인 금리 인하가 예상되며, 이에 따라 부동산 시장은 활기를 띨 가능성이 큽니다. 특히, 주요 은행들의 전망에 따르면 2025년 말까지 금리는 2.50%에서 3.00% 사이로 내려갈 것으로 예상되며, 이는 부동산 시장의 활황을 견인할 수 있는 중요한 요소가 될 것입니다.

 

 

 

 

Jason Lee l 이 정 선

"토론토 부동산에 대해 궁금한 점이나 상담이 필요하신 분들은 leejason0605@gmail.com 또는 (416) 220-9899로 연락해 주세요. 자세하고 정확하게 안내해 드리겠습니다."