캐나다 모기지 스트레스 테스트 (Canadian Mortgage Stress Test)

모기지 스트레스 테스트란?

 

첫 집을 구입하거나 기존 주택 모기지를 재융자하려는 계획이 있다면, 캐나다의 모기지 스트레스 테스트는 반드시 이해해야 할 중요한 요소입니다. 2018년 캐나다 금융감독청(Office of the Superintendent of Financial Institutions, OSFI)에 의해 도입된 이 규제는 금리가 상승하더라도 차입자들이 모기지 상환을 감당할 수 있도록 하여 주택 소유자와 경제 전반을 보호하는 역할을 합니다. 이 글에서는 스트레스 테스트가 무엇이며, 어떻게 적용되는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

모기지 스트레스 테스트란?

모기지 스트레스 테스트는 대출자가 대출 기관에서 제공하는 금리보다 높은 금리에서도 모기지를 상환할 수 있는지를 평가합니다. 이는 금리 상승 시 발생할 수 있는 재정적 어려움을 예방하기 위한 조치입니다. 2021년 6월 이후, 차입자는 아래 두 가지 중 더 높은 조건을 충족해야 합니다:

1. 대출 기관이 제공하는 금리 + 2%
2. 최소 자격 금리 5.25%

예를 들어, 승인받은 모기지 금리가 3%라면, 스트레스 테스트는 5.25% 금리에서 상환 능력을 평가합니다. 대출 기관 금리가 5%라면, 7% 금리에서 자격을 확인해야 합니다.

이러한 방식은 대출자가 향후 발생할 수 있는 금리 인상에 대비할 수 있도록 돕는 중요한 장치입니다.

 

스트레스 테스트는 대출자가 무리하게 높은 대출을 받아 부담이 커지는 것을 방지하며, 주택 시장의 과열을 막는 역할도 수행합니다. 특히, 최근 몇 년간 급격하게 상승한 주택 가격과 금리 인상에 대비하기 위한 필수 절차로 자리 잡았습니다.

 

스트레스 테스트의 필요성과 배경

캐나다의 가계 부채는 지속적으로 증가하고 있으며, 이에 따른 금융 리스크를 완화하기 위해 도입된 정책이 바로 스트레스 테스트입니다. 경제 불확실성이 커지는 상황에서 금리 인상은 차입자에게 상당한 부담을 줄 수 있습니다. 이에 따라 정부와 금융기관은 대출자가 금리 상승에도 상환 능력을 유지할 수 있도록 규제를 강화하게 되었습니다.

 

이 규제는 특히 주택 시장의 거품 형성을 방지하고, 부채 과다로 인한 금융 위기를 사전에 예방하는 데 중요한 역할을 합니다. 2024년 이후에는 일부 완화된 조건이 적용될 예정이나, 기본적인 스트레스 테스트의 필요성은 여전히 강조되고 있습니다.

실질적인 사례: 스트레스 테스트로 인한 구매 결정 변화

조씨는 토론토에서 첫 주택을 구매하려는 30대 중반의 직장인입니다. 그는 $800,000짜리 콘도를 고려하며 20% 계약금을 준비했습니다. 조씨가 대출 기관에서 제안받은 금리는 5%였지만, 스트레스 테스트는 그가 7% 금리에서도 상환할 수 있는지 평가했습니다. 결과적으로, 그의 총 부채 서비스 비율(TDS)이 기준을 초과해 대출 승인 금액이 $640,000로 제한되었습니다. 이에 따라 조씨는 구매 예산을 $750,000로 조정하고, 적당한 크기의 콘도를 선택했습니다. 그는 "스트레스 테스트는 조금 불편했지만, 무리하지 않는 재정 계획을 세우는 데 도움이 됐어요"라며 긍정적으로 평가했습니다.

 

누가 스트레스 테스트를 받아야 하나요?

스트레스 테스트는 대부분의 차입자에게 적용되며, 주택 구매, 재융자, 대출 기관 변경 시 필요합니다. 다음 상황에서 요구됩니다:

• 주택 구매 시.
• 모기지 재융자 시.
• 모기지 대출 기관 변경 시.
• 2차 모기지 신청 시.
• 주택 자산 기반 신용 한도(HELOC) 설정 시.

참고: 동일한 대출 기관에서 모기지를 갱신하는 경우에는 스트레스 테스트가 적용되지 않습니다. 또한, 2024년 9월 기준으로, 비보험 모기지를 동일한 대출 금액과 상환 기간으로 새 대출 기관으로 전환하는 경우 스트레스 테스트가 면제됩다.

왜 스트레스 테스트가 도입되었나요?

왜 스트레스 테스트가 도입되었나요?

캐나다의 가계 부채 증가와 모기지 의존도가 높아지면서 경제 안정성에 대한 우려가 커졌습니다. 스트레스 테스트는 다음과 같은 목적을 가지고 도입되었습니다:

• 차입자가 감당할 수 없는 부채를 떠안는 것을 방지.
• 금리 상승 시 주택 소유자가 채무 불이행에 빠지는 것을 방지.
• 차입 한도를 제한하여 주택 가격 상승을 완화.

스트레스 테스트가 차입 한도에 미치는 영향

대출 기관은 차입 한도를 계산할 때 두 가지 주요 비율을 사용합니다:

1. 총 부채 서비스 비율(GDS): 연간 총 소득의 39% 이하가 주택 비용(모기지 상환, 재산세, 난방비, 콘도 관리비의 50%)에 사용되어야 합니다.
2. 총 부채 서비스 비율(TDS): 연간 총 소득의 44% 이하가 모든 부채(모기지, 신용카드, 자동차 대출, 학자금 대출 등)를 포함한 비용으로 사용되어야 합니다.

스트레스 테스트 금리를 고려하면 승인받을 수 있는 최대 모기지 금액이 줄어들어 구매 가능한 주택의 가격 범위에 영향을 미칩니다.

 

첫 주택 구매자에게 주는 도전 과제

스트레스 테스트는 첫 주택 구매자에게 특히 도전 과제가 될 수 있습니다. 보통 첫 구매자는 적은 금액의 계약금을 가지고 있어 대출 규모가 더 커지며, 이는 더 높은 자격 요건을 필요로 합니다.

 

온라인 모기지 스트레스 테스트 계산기를 사용해 자신의 적격성을 미리 확인해보세요. 소득, 부채, 주택 비용 등 정보를 입력하면 대출 가능 금액을 추산할 수 있습니다. 이를 통해 주택 구매 전에 미리 재정을 준비하고, 무리하지 않는 범위에서 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

 

스트레스 테스트를 통과하지 못했다면?

스트레스 테스트를 통과하지 못하더라도 집을 소유할 기회는 남아 있습니다. 다음과 같은 전략을 고려해보세요:

• 계약금 증액: 더 많은 계약금을 준비하면 필요한 대출 금액이 줄어듭니다.
• 신용 점수 개선: 더 낮은 금리를 받을 가능성을 높일 수 있습니다.
• 예산 조정: 자신이 감당할 수 있는 가격대의 주택을 찾아보세요.
• 부채 상환: 부채를 줄이면 TDS 비율을 개선할 수 있습니다.
• 소득 증대: 추가 수입원을 모색해 대출 한도를 늘릴 수 있습니다.

 

마무리 생각

캐나다 모기지 스트레스 테스트는 다소 까다롭게 느껴질 수 있지만, 책임 있는 대출을 위한 중요한 안전장치입니다. 스트레스 테스트의 작동 방식을 이해하고 효과적으로 준비한다면, 주택 구매 과정을 자신 있게 헤쳐나갈 수 있습니다. 이제 시작할 준비가 되셨나요? 모기지 상담사와 상담해 주택 소유의 첫걸음을 내딛어 보세요.

 

참고: https://blog.naver.com/torontopin/223707531714

Jason Lee l 이 정 선

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