토론토 상업용 리스 임대료 완전 분석: 진짜 비용은 얼마일까?

월세만 보면 위험! 상업용 리스 숨은 비용 총정리

“월세만 잘 내면 되는 거 아니에요?”

 

상담 현장에서 가장 자주 듣는 질문입니다. 하지만 토론토 상업용 리스는 그렇게 단순하지 않습니다. 임대료는 시작일 뿐입니다. 계약서 안에는 사업의 성패를 좌우할 수 있는 숨은 비용과 조건들이 가득합니다.

 

수많은 상업용 리스 계약을 체결해오며 가장 자주 본 장면은—고객이 ‘몰랐던 조항 하나’ 때문에 매달 수백, 많게는 수천 달러의 추가 비용을 감수하게 되는 순간입니다.

 

이 글은 다릅니다. 단순한 용어 설명이 아닙니다. 실제 계약서 속 비용 항목, 협상 포인트, 리스크 요소를 실전 중심으로 정리한 전략형 가이드입니다.

✅ 순순임대료(Net Rent) vs. 실제 지출 (Actual Cost 또는 Total Occupancy Cost) – 겉과 속은 다릅니다

처음 계약서를 받아본 고객들은 “생각보다 저렴한데요?”라고 말씀하시지만, 실제 청구서를 받아보면 “이건 뭐죠?”라는 반응으로 바뀝니다.

항목	설명	토론토 평균 (2024–25 기준)
Net Rent (순수 임대료)	기본 임대료 (면적 × 단가)	리테일 $47.21/sf / 오피스 $35.00/sf
TMI (Tax, Maintenance, Insurance)	세금, 관리비, 보험 등 추가 비용	$24~26/sf
CAM (Common Area Maintenance)	공용 구역 운영비 (청소, 보안 등)	계약에 따라 상이

 

👉 대부분의 상업용 리스는 Triple Net Lease (NNN) 구조로, Net Rent 외에 TMI와 CAM이 별도로 청구됩니다. 계약 전 총 월 지출액을 반드시 계산해야 합니다.

상업용 리스, 진짜 비용 공개

💡 리스 계약에서 자주 놓치는 ‘숨은 비용’ 7가지

1️⃣  보증금 (Security Deposit): 기본 3개월, 하지만 협상 여지 있습니다

• Net Rent 기준 3개월이 일반적이지만, 신용도나 사업 계획에 따라 2개월 또는 보증보험 대체도 가능합니다.

2️⃣ 인테리어 비용 & TI Allowance (Tenant Improvement Allowance)

• 카페·리테일 업종은 보통 $120~180/sf 수준. 일부 랜드로드는 TI 보조금을 제공하지만 선지급 후 환급(Reimbursement), 공사 범위 제한(Scope Limitation)이 따릅니다. 반드시 계약서로 명시되어야 합니다.

3️⃣ 공사 준비 무상 사용 기간 (Fixturing Period)

• 2~4개월간 무상 사용이 가능하지만, CAM·유틸리티는 대부분 세입자 부담입니다. 계약 기간 연장 조건과 연계되기도 하므로 주의가 필요합니다.

4️⃣  퍼센티지 렌트 (Percentage Rent)

• 쇼핑몰 등에서는 일정 매출을 초과하면 5~7%의 추가 임대료가 붙습니다. 매출 기반 구조이므로 수익 예측과 Break-Even Point, BEP 계산은 필수입니다.

5️⃣  유틸리티 비용 (Utility Costs)

• 전기, 수도, 가스 등은 세입자 부담. 계량기 분리 여부, 공용 구역 포함 여부, 전력 인입 용량까지 체크하세요. 특히 전기 소모가 많은 업종은 유의해야 합니다.

6️⃣  마케팅 펀드 (Marketing Fund)

• 몰 또는 복합상업시설은 Net Rent의 1~2% 수준의 마케팅 비용을 부과합니다. 단순 공용비용이 아닌 마케팅 펀드로 분류되는지 확인하세요.

7️⃣ 책임 보험 (Commercial General Liability Insurance, CGL)

• 상업용 리스에서는 최소 $2M 보장의 책임보험이 필수입니다. 업종에 따라 화재, 손해배상 등 특약이 요구될 수 있으며, 계약서에 명확히 기재되어야 합니다.

실제 사례로 보는 2025 토론토 리테일 임대 총비용

💵 실전 사례 – 1,200sf 커피숍의 월 운영비

아래는 시청 인근 스트리트 매장 기준 가상의 시뮬레이션입니다.

항목	계산 방식	월 비용 (CAD)
Net Rent	$47.21 × 1,200 ÷ 12	$4,721
TMI	$25 × 1,200 ÷ 12	$2,500
유틸리티	평균치	$250
마케팅 펀드	Net Rent의 2%	$94
보험	연 $1,200 ÷ 12	$100
총합		$7,665/월

 

계약 전 준비 자금

• 보증금: 약 $14,000
• 인테리어·설비: $90,000 이상
• 설계·법무비: 약 $8,000
• 장비·인허가: $10,000~$20,000
• 예비비·운영자금: $5,000~$10,000

🔒 총 필요 자금: 약 $125,000~$145,000

☕ 순이익 $2.50 기준, 월 3,066잔 이상 판매 시 손익분기점 돌파

📋 반드시 확인해야 할 핵심 계약 조항 6가지

• Gross-Up Cap: 관리비 인상률 연 5~7% 상한
• Audit Clause: 랜드로드 비용 정산 감사 권리 확보
• HVAC Responsibility: 냉난방 시스템 유지보수 책임 명확화
• Option Renewal Terms: 계약 갱신 시 임대료 인상 기준 사전 설정
• Measurement Standard: 면적 산정 방식 명시 (BOMA 기준 등)
• Early Termination / Sublease: 조기 종료 및 전대 조건 협의

마무리 생각

많은 분들이 “월세 얼마인가요?”만 보시지만, 저는 “그 안에 뭐가 들어 있나요?”를 먼저 봅니다.

 

✅ 숫자는 보이지만, 진짜 리스크는 조항에 숨어 있습니다.

✅ 준비된 임차인은 협상에서 흔들리지 않습니다.

✅ 계약서는 읽는 게 아니라, 분석하고 협상하는 것입니다.

 

📌 토론토에서 상업 공간을 임대하신다면, ‘좋은 입지’만큼이나 ‘좋은 계약’이 중요합니다. 지금 전문가와 함께, 안전하게 시작하세요.

 

"토론토 부동산에 대해 궁금한 점이나 상담이 필요하신 분들은 leejason0605@gmail.com 또는 (416) 220-9899로 연락해 주세요. 자세하고 정확하게 안내해 드리겠습니다."