프리콘스트럭션 콘도, 계약금 분할 납부(Extended Deposit Structure) 한눈에 정리

온타리오 분양 콘도 계약금, 정확히 어떻게 납부할까?

 

토론토에서 프리콘스트럭션(Pre-contruction) 콘도를 고민 중이신가요? 많은 분들이 처음 마주하는 핵심 질문은 바로 이것입니다. “계약금은 도대체 언제, 얼마나 내야 하나요?” 그리고 곧 이어지는 또 하나의 고민, “모기지는 지금 당장 준비해야 할까요?”

 

다행히도 정답은 ‘반드시 그렇진 않다’는 점입니다. 대부분의 프리콘스트럭션 콘도는 계약금을 여러 회차로 나눠 납부할 수 있는 구조 '계약금 분할 납부 (Extended Deposit Structure)' 를 갖추고 있으며, 모기지 실행은 실제 입주가 가능한 시점인 최종 클로징(Final Closing)까지 유예할 수 있습니다. 이 덕분에 초기 목돈 부담이 줄어들어, 첫 집을 준비하는 실수요자뿐 아니라 자산을 분산하려는 투자자에게도 매우 실용적인 전략이 될 수 있습니다.

 

이 가이드에서는 계약금(Deposit) 구조부터 온타리오 주의 법적 보호 제도, 모기지 준비 타이밍, 그리고 실전에서 꼭 알아야 할 팁과 자주 묻는 질문(FAQ)까지 자세히 안내해드립니다. 지금부터 함께 차근차근 살펴보겠습니다.

📌 프리콘스트럭션 계약금 구조란?

프리콘스트럭션 콘도의 가장 큰 강점은 분할 납부(Extended Deposit Structure)입니다. 보통 분양가의 15 ~ 20 %를 1 ~ 2년 동안 여러 회차로 나누어 납부합니다. 자영업자, 투자자, 첫 주택 구매자 모두에게 현금 흐름 관리의 유연성을 제공하죠.

📝 재판매(Resale)택은 계약금을 한 번에 납부해야 합니다. 이 부분이 두 시장의 가장 큰 차이입니다.

 

💡 예시 1 |   전형적인 계약금 스케줄

회차	시기(계약일 기준)	납부 금액·비율	누적 비율
1	계약 시	CA$ 10,000	—
2	30일 후	잔액을 5 %로 보충	5 %
3	365일 후	추가 5 %	10 %
4	540일 후	추가 2.5 %	12.5 %
5	720일 후	추가 2.5 %	15 %
6	입주(Occupancy)	최종 5 %	20 %

 

💡 예시 2 |   세분화된 계약금 스케줄

회차	시기(계약일 기준)	납부 금액·비율	누적 비율
1	계약 시	CA$ 10,000	—
2	30일 후	잔액을 5 %로 보충	5 %
3	90일 후	추가 2.5 %	7.5 %
4	180일 후	추가 2.5 %	10 %
5	370일 후	추가 2.5 %	12.5 %
6	720일 후	추가 2.5 %	15 %
7	입주(Occupancy)	최종 5 %	20 %

 

💡 예시 3 |   ‘5 % 다운’ 프로모션

 

일부 프로젝트는 계약금 5 %만 선납하고 잔여 계약금을 완공 직전 또는 입주 시점에 일괄 납부하도록 허용합니다. 주로 선착순 한정 또는 특정 유닛에만 제공되므로, 플래티넘(Platinum) 사전 등록으로 기회를 확보하세요.

프리콘스트럭션 계약금 구조

🔐 계약금 보호 장치

보호 장치	핵심 내용
10 일 Cooling‑Off	계약서·공시문서 수령 후 10일 내 무위약금 취소 가능
Tarion 보증	계약금 최대 CA$ 20,000 보호, 공사 지연·하자 발생 시 보상
변호사 신탁(Trust) 계좌	계약금 전액을 법률 사무소 신탁 계좌에 예치 → 개발사와 재무 분리
추가 보증보험/은행 보증	CA$ 20,000 초과분은 은행·보험사를 통해 추가 보호
이자 지급(선택)	일부 프로젝트는 신탁 계좌 이자를 구매자에게 환급

🏦 모기지 준비 타임라인

1. 임시 입주(Interim Occupancy)  — 건물은 완공되었으나 등기가 미완료인 단계입니다. 이때는 모기지를 실행하지 않고 임시 입주 비용만 납부합니다.
2. 최종 클로징(Final Closing)  — 콘도가 등기되고 소유권이 구매자 명의로 이전됩니다. 이 시점에 모기지를 실행하고 잔금을 완납합니다.

🛠️ 모기지 준비 팁

준비 항목	권장 시점	메모
사전 승인(Pre‑Approval)	계약 후 90일 이내	개발사 요구 시 필수, 금리 고정 효과
다운페이먼트 자금 증빙	계약금 완납 시점	은행 잔고 증명, RRSP 인출 계획
재직·소득 증명	클로징 60일 전	T4, NOA, 급여 명세서 등
신용 점수 관리	계약~클로징	신규 대출·카드 발급 자제

 

✨ 분할 납부 구조의 여섯 가지 주요 장점

1. 초기 부담 최소화 — 계약 시 CA$ 10,000만 선납하고 30일 내 5 % 보충으로 거래가 성립합니다. 신혼부부·첫 구매자에게 적합합니다.
2. 현금 흐름 최적화 — 18 ~ 24 개월에 걸쳐 납부하여 수입·투자 수익을 분산해 활용할 수 있습니다.
3. 법적 보호 3중망 — Cooling‑Off 10일, Tarion 보증, 변호사 신탁 계좌로 계약금을 안전하게 보호합니다.
4. 계약 철회 유연성 — 10일 내 취소 시 위약금 없이 계약을 해지할 수 있습니다.
5. 투자 진입장벽 감소 — 5 % 프로모션, 무료 가전 패키지, 발코니 크레딧 등 다양한 인센티브를 활용할 수 있습니다.
6. 시세 상승 기대 — 분양부터 준공까지 3 ~ 5년 동안 평균 4 ~ 6 %의 연평균 상승률 혜택을 누릴 수 있습니다

처음 집 사는 분이라면 꼭 알아야 할 계약금 구조

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약금이 20 %를 초과하면? 

• A. 일부 럭셔리 프로젝트는 25 ~ 30 %를 요구하지만, 분양가 할인이나 고급 마감 업그레이드를 제공하는 경우가 많습니다.

Q2. 납부일을 연장할 수 있나요? 

• A. 예외적으로 가능하지만 개발사 승인과 연체 이자가 발생할 수 있으니 계약 전 협의가 안전합니다.

Q3. RRSP 홈바이어 플랜(HBP)을 계약금에 활용할 수 있나요? 

• A. 가능합니다. 인출 승인·수령까지 5 ~ 10영업일이 걸리니 30일 납부 기한 전에 신청하세요.

Q4. 임시 입주 비용과 모기지 이자 중 어느 쪽이 더 부담이 클까요? 

• A. 대체로 주담대 변동금리 + 약 1 % 수준으로 계산됩니다. 실제 모기지 납입액과 유사하거나 약간 높을 수 있습니다.

마무리 생각 

프리콘스트럭션 콘도의 계약금 분할 구조 + 다층적 법적 보호는 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 선택지입니다. 분할 납부 체계 덕분에 자산 유동성을 확보해 현금 흐름을 안정적으로 유지할 수 있으며, Tarion·신탁 계좌·은행 보증 등 중첩된 보호 장치는 프로젝트 취소나 지연과 같은 불확실성을 효과적으로 차단합니다. 그 결과 초기 자금 부담을 크게 낮추면서도 리스크를 체계적으로 관리할 수 있어 GTA 시장에 처음 진입하려는 실수요자뿐만 아니라 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게도 이상적인 출발점이 됩니다.

 

"토론토 부동산에 대해 궁금한 점이나 상담이 필요하신 분들은 leejason0605@gmail.com 또는 (416) 220-9899로 연락해 주세요. 자세하고 정확하게 안내해 드리겠습니다."