프리콘스트럭션 클로징 비용(Pre-Construction Closing Cost), 분양 계약 전에 꼭 알아두세요!

프리콘스트럭션 계약 후 어떤 비용이 기다리고 있을까?

 

프리콘스트럭션 콘도. 깔끔한 신축 콘도미니엄, 현대적인 인테리어, 그리고 처음부터 나만의 공간을 꾸밀 수 있는 기회입니다. 하지만 기대와 설렘만 앞세운 채 준비 없이 계약을 체결했다가는, '이런 비용도 있었어?' 하고 당황할 수 있습니다.

 

실제로 많은 구매자들이 분양 계약서를 작성한 뒤, 클로징(Closing) 단계에서 예상하지 못한 비용에 직면하곤 합니다. 이 글에서는 프리콘스트럭션 콘도 구매 시 발생하는 다양한 클로징 비용(Closing Costs)을 항목별로 자세히 소개하고, 현명하게 준비할 수 있는 방법까지 안내드립니다.

📌 왜 클로징 단계가 두 번일까? 프리콘스트럭션만의 구조 이해하기

프리콘스트럭션 콘도는 일반 주택 거래와 달리 두 번의 클로징 절차를 거칩니다. 바로 임시 입주(Interim Occupancy)와 최종 클로징(Final Closing)입니다. 이 이중 구조는 대규모 콘도 개발 프로젝트에서 흔히 볼 수 있는 과정으로, 많은 분들이 혼란을 겪는 부분이기도 합니다.

 

이러한 구조는 개발사의 등기 지연이나 시의 승인 일정에 영향을 받을 수 있으며, 전체 프로젝트의 규모나 진행 속도에 따라 클로징 기간이 길어질 수도 있습니다. 따라서 초기 계약 단계에서 전체 일정을 이해하고, 각 클로징 시점에 필요한 준비물과 예상 비용을 미리 정리해두는 것이 중요합니다.

콘도 클로징 단계별 비용 완벽 정리

1️⃣ 임시 입주 (Interim Occupancy)

콘도 건물이 물리적으로는 완성되었지만, 아직 시에 공식 등록되지 않아 등기 이전이 불가능한 상태입니다. 이 시기에는 구매자가 유닛에 입주할 수 있으나, 법적 소유권 이전이나 모기지 실행은 아직 불가능합니다.

💵 임시 입주 중 발생하는 주요 비용

• 잔금에 대한 이자: 아직 지급하지 않은 금액에 대해 은행 기준 금리로 계산된 이자
• 예상 재산세: 시에서 정식 과세 전, 개발사가 추정치 기준으로 부과
• 콘도 유지비: 공용 공간 운영을 위한 추정 관리비

이 모든 비용은 개발사가 선납하며, 구매자는 이를 "임시 입주료"라는 이름으로 매월 납부하게 됩니다. 월세 성격의 이 비용은 투자 수익률에도 영향을 줄 수 있는 중요한 변수입니다.

 

📌 TARION 보증 시작 시점: 임시 입주일을 기준으로 30일, 1년, 2년, 7년 보증이 시작됩니다. 특히 30일 이내에 유닛 상태를 점검하고 초기 하자 신고를 꼭 제출하세요. 향후 하자 보수 처리의 기준점이 됩니다.

2️⃣ 최종 클로징 (Final Closing)

건물이 시에 정식 등록되면 비로소 등기 이전이 가능해지며, 이때부터 모기지가 실행됩니다. 이 단계는 법적 소유권이 구매자에게 넘어가는 진정한 거래 완료 시점입니다.

 

구매자의 변호사는 정산 명세서(Statement of Adjustments)를 통해 클로징 시 납부해야 할 항목별 비용을 안내합니다. 이 문서에는 세금, 수수료, 정산 조정 금액 등이 포함되며, 모든 항목을 꼼꼼히 검토한 후 진행해야 합니다.

 

또한, 이 시기에는 모기지 승인 확인서, 주택 보험 증서, 전입 신고, 유틸리티 계좌 개설 등 다양한 행정 업무가 병행되므로 최소 2~3주의 여유를 갖고 준비하는 것이 좋습니다.

💰 클로징 비용 항목별 구성표 (예: $600,000 콘도 기준)

항목	예상 금액 (CAD 기준)
콘도 관리비 선납 (1~2개월)	$600 ~ $1,200
리저브 펀드 (2개월치 관리비)	약 $1,200
재산세 조정	약 $5,000
유틸리티 연결비, 타리온 등록비 등	$4,000 ~ $5,000
공원·커뮤니티·교육 개발 부담금	약 $6,000
개발 부담금 (Development Charges)	약 $12,000
변호사 비용	약 $1,900
토지 이전세 (온타리오 + 토론토)	최대 약 5%

 

💡 Tip: 개발 부담금은 계약서에 상한선(Cap)이 설정되어 있는지 반드시 확인하세요. 상한이 없으면 실제 납부 금액이 예상을 초과할 수 있으며, 계약 시 중개인이나 변호사와 함께 조항을 점검하는 것이 좋습니다.

 

추가로, 클로징 시점에 따라 발생할 수 있는 이자 조정, 공용 설비 비용, 분양 사무소의 행정비용 등도 항목에 따라 포함될 수 있으니, 넓은 범위의 예산 계획이 필요합니다.

Statement of Adjustments, 어떻게 읽고 해석할까?

💡 클로징 비용을 줄이기 위한 현실 팁

•  계약서 꼼꼼히 확인: 추가 청구 가능한 항목을 사전에 체크하세요.
•  개발 부담금 상한선 포함 여부 확인: 예산 초과 방지에 핵심적입니다.
•  전문 변호사 사전 상담: 실제 발생 비용과 예상치를 비교 분석합니다.
•  경험 많은 중개인의 조언 청취: 자주 간과되는 숨겨진 비용까지 파악할 수 있습니다.
•  예비자금 확보: $5,000~$10,000 정도의 여유 자금은 필수입니다.
•  모기지 브로커와 미리 협의: 이자율 변경, 조건 조정 등에 대비할 수 있습니다.
•  임시 입주 기간 최소화 전략 세우기: 불필요한 임시 입주료 지출을 줄일 수 있습니다.

마무리 생각

프리콘스트럭션 콘도는 미래 가치와 편의성을 동시에 갖춘 훌륭한 선택이지만, 철저한 준비 없이는 부담이 될 수 있습니다. 계약금만 고려하지 마세요.

 

✅ 임시 입주 단계에서의 비용
✅ 최종 클로징 단계에서의 실제 납부 비용
✅ 모기지 실행 전후 예상 현금 흐름까지
✅ 클로징 일정과 중복되는 개인 일정 고려

 

이 모든 요소를 고려해 체계적인 예산을 설계하는 것이 진짜 준비된 구매자의 모습입니다.

 

성공적인 부동산 거래는 사전 준비에서 시작됩니다. 예산만이 아닌 일정, 문서, 감정적인 준비까지 모두 포함한 종합적인 접근이 필요합니다.

 

Jason Lee l 이 정 선

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