프리콘스트럭션 콘도 프로젝트 취소, 당신이 꼭 알아야 할 진실

개발사 파산? 예산 초과? 지금 알아야 할 진실

 

프리콘스트럭션 콘도 계약은 꿈에 그리던 새 집을 향한 첫걸음처럼 느껴질 수 있지만, 그 계약서 안에는 생각보다 많은 위험 요소가 숨어 있습니다. 특히 '개발사 취소 조항(Escape Clause)'은 대부분의 사람들이 지나치기 쉬운 부분이지만, 실제로는 프로젝트의 운명을 좌우할 수 있는 핵심 조항이기도 합니다.

 

분양 계약이 체결된 이후에도 프로젝트가 갑자기 취소되는 사례는 종종 발생합니다. 흔한 일은 아니지만, 전혀 일어나지 않는 일도 아닙니다. 수십만 달러에 달하는 계약금을 납부한 상태에서 갑작스럽게 “프로젝트가 중단되었습니다” 라는 통보를 받게 된다면, 누구라도 충격을 받을 수밖에 없겠죠. 이 글에서는 그런 일이 실제로 어떻게 벌어지는지, 그리고 그 위험에 어떻게 대비할 수 있을지를 Cresford 파산 사례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

계약했는데… 콘도 프로젝트가 사라졌다?

📉 1. 최소 분양 기준 미달로 인한 프로젝트 무산

개발사가 콘도 건설을 시작하려면, 금융기관으로부터 자금을 지원받아야 합니다. 이를 위해서는 전체 유닛의 약 70% 이상을 사전 판매해야 대출 승인을 받을 수 있습니다. 이 기준은 금융기관이 프로젝트의 수익성과 안정성을 판단하는 주요 요소입니다.

 

만약 이 기준을 충족하지 못하면, 프로젝트는 자동 취소되고 구매자와 체결된 계약도 해지됩니다. 이 경우 개발사는 이미 받은 계약금을 구매자에게 전액 반환해야 하며, 이 과정에서 행정적 절차와 시간이 소요될 수 있습니다.

 

토론토처럼 주택 수요가 높은 시장에서도 고금리, 경기 침체, 부동산 시장의 불확실성 등 외부 요인에 따라 분양률이 낮아지는 경우가 있습니다. 특히 금리 인상이 지속되는 시기에는 구매자의 자금 부담이 커져 분양 속도가 둔화되고, 이로 인해 개발사는 필수 기준을 충족하지 못해 프로젝트를 취소하는 사례도 발생합니다.

프리콘스트럭션, 정말 안전한 투자일까?

💸 2. 자금 조달 실패 및 예산 초과

프리콘스트럭션 콘도는 일반적으로 3~5년의 개발 기간이 소요되며, 그동안 자재비, 인건비, 세금, 개발 비용 등이 변화할 수 있습니다. 특히 최근 몇 년 동안은 글로벌 공급망 차질, 원자재 가격 급등, 인플레이션 등의 영향으로 예산 초과가 빈번하게 발생하고 있습니다.

 

예를 들어, 2018년 미국과의 무역 갈등으로 인해 철근 가격이 전년도 대비 58% 상승했고, 팬데믹 이후에는 목재와 철강, 인건비까지 급등하며 개발사에 큰 부담이 되었습니다. 만약 개발사가 예상보다 큰 비용 초과를 겪게 되면, 프로젝트 지속 자체가 어려워지고 최악의 경우 파산으로 이어질 수도 있습니다.

 

게다가 금융시장의 변동성도 위험 요소입니다. 이자율 상승, 대출 조건 강화 등으로 인해 개발사는 당초 계획보다 더 많은 자금을 조달해야 하며, 수익성이 낮아질 경우 프로젝트를 중단하기도 합니다.

 

💥 실제 사례: Cresford Developments 파산

2020년, 토론토에서 고급 콘도 개발로 잘 알려진 Cresford Developments는 자금 조달 실패와 비용 초과로 인해 파산 보호 절차에 돌입했습니다. 당시 The Clover, Halo Residences, 33 Yorkville, YSL Residences 등 대형 프로젝트를 진행 중이었으며, 약 1,800명의 계약자가 총 $250 million에 달하는 계약금을 납부한 상태였습니다.

일부 프로젝트는 이후 다른 개발사에 인수되어 재개발이 이뤄졌지만, 기존 계약자들은 환불 지연, 재계약 강요, 일부 금액 손실 등을 겪어야 했습니다. 이 사건은 “규모가 크고 유명한 회사니까 믿어도 된다”는 생각이 얼마나 위험할 수 있는지를 보여주는 대표적인 사례입니다.

 

온타리오 주정부는 타리온 보증 제도(Tarion Warranty)를 통해 최대 $20,000까지 계약금을 보호하는 장치를 마련해두고 있으나, 이는 전체 계약금을 모두 보장하는 것은 아니므로 사전 점검이 필수적입니다.

허가만 기다리다 취소? 분양 콘도 리스크 분석

🏗️ 3. 시정부의 인허가 실패

개발사는 종종 건축 허가(Building Permit)를 받기 전부터 마케팅과 분양을 시작합니다. 하지만 인허가 절차는 복잡하고 오랜 시간이 걸릴 수 있으며, 시의 정책 변화, 교통 및 환경영향 평가, 지역 주민 반대 등 다양한 요인으로 인해 승인되지 않거나 지연될 수 있습니다.

 

이러한 문제는 분양 당시 전혀 예상하지 못했던 프로젝트 취소로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 시의 인프라 수용 한계, 토지 용도 제한, 고밀도 개발 규제 등이 원인이 되어 인허가가 거부될 수 있습니다.

 

이러한 상황을 대비해, 최근에는 '조기 해지 조건(Early Termination Conditions)'이라는 부속서가 분양 계약서에 포함됩니다. 해당 문서에는 건축 허가의 기한과, 개발사가 기한 내 인허가를 확보하지 못할 경우 계약이 자동 해지될 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다. 또한 개발사가 인허가 확보를 위해 '합리적인 노력(reasonable efforts)'을 다해야 한다는 조건도 포함되어 있어, 일정 수준의 구매자 보호 장치를 마련하고 있습니다.

 

그러나 이 같은 조항이 모든 리스크를 제거해주는 것은 아니므로, 반드시 전문 부동산 변호사의 조언을 받아 계약 내용을 검토하는 것이 중요합니다.

✅ 마무리 생각

분양 콘도는 아직 존재하지 않는 미래의 공간에 투자하는 것입니다. 따라서 계약 당시에는 다양한 변수와 불확실성이 존재하며, 프로젝트가 예정보다 지연되거나 심지어 취소되는 일도 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크를 줄이기 위해서는 단순히 분양가나 입지만 보고 결정하는 것이 아니라, 개발사의 이력, 자금 구조, 프로젝트의 타당성 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

 

계약서의 작은 조항 하나에도 큰 차이가 생길 수 있으므로, 반드시 변호사와 상의하고 가능한 모든 정보를 확보한 후 계약을 진행하는 것이 안전합니다. 프리콘스트럭션 시장은 잘 준비된 투자자에게는 기회이지만, 대비하지 않은 사람에게는 큰 손실이 될 수도 있습니다.

 

한 걸음 더 신중하게, 한 줄이라도 더 이해하고 투자 결정을 내리신다면, 불확실성 속에서도 성공적인 결과를 기대할 수 있습니다.

 

Jason Lee l 이 정 선

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