금리는 내리는데 모기지 연체는 왜 증가할까? 온타리오 주의 현실 진단

금리는 내렸는데, 왜 우린 더 힘들까?

한때는 “금리가 내리면 모두의 부담이 줄어들 것”이라는 낙관적인 기대가 있었습니다. 그러나 2024년의 온타리오 부동산 시장은 그와는 전혀 다른 현실을 보여주고 있습니다. 금리가 인하되었음에도 불구하고, 모기지 연체율은 오히려 급격히 상승하고 있는 것입니다. 이는 단순한 수치상의 문제가 아닌, 우리가 간과해온 구조적인 취약점이 드러나고 있다는 경고일지도 모릅니다.

 

2024년 4분기 기준, 온타리오에서 보고된 모기지 연체 건수는 11,000건 이상. 이는 2022년 대비 3배 가까이 증가한 수치이며, 팬데믹 이전과 비교해도 50% 이상 높은 수준입니다. 단순한 경기 순환의 문제가 아니라, 근본적인 변화가 진행되고 있다는 신호입니다.

 

그렇다면 이런 변화는 왜 일어났을까요? 그리고 우리는 무엇을 해야 할까요? 아래에서 그 원인을 짚고, 현실적인 대응 방안을 함께 고민해 보겠습니다.

금리는 내리는데 모기지 연체는 왜 증가할까?

📉 모기지 연체 증가의 3가지 핵심 원인

1. 모기지 갱신 시 적용되는 더 높은 금리

2022년 초, 평균 고정 모기지 금리는 약 2.5% 수준이었습니다. 그러나 2024년 말에는 5.5%까지 상승하며, 많은 주택 소유자들이 두 배 이상의 금리로 모기지를 갱신해야 하는 상황에 직면했습니다.

 

이로 인해 월 상환액이 수백 달러 이상 증가하면서 가계의 부담이 눈에 띄게 커졌고, 이는 곧 연체율 증가로 이어지고 있습니다. 변동금리 대출자 역시 기준금리 상승에 따른 이자율 조정으로 인해 상환 계획에 큰 차질을 겪고 있습니다.

모기지 갱신 시 적용되는 더 높은 금리

2. 눈덩어리처럼 불어난 소비자 부채

2024년 말 기준, 캐나다의 총 소비자 부채는 2.56조 달러에 이르며, 이는 전년 대비 4.6% 증가한 수치입니다. 신용카드, 자동차 할부, 학자금 대출 등 다양한 채무가 동시에 존재하면서, 모기지 상환은 더욱 어려워지고 있습니다.

 

수입은 그대로인데 지출이 증가하는 환경 속에서, 일부 가계는 모기지 상환을 후순위로 미루게 되고, 결국 연체로 이어지는 경우가 많아지고 있습니다.

2024년 4분기 캐나다 가계의 도전과 경제적 영향

도전 과제	설명	영향
납입금 증가	2024년 4분기 갱신자 중 25%는 월 $150 이상 증가	월간 재정 부담 증가
단기 모기지	대부분이 4~5년 만기여서 자주 갱신 필요	금리 인상 노출 증가
경제 불확실성	인플레이션, 관세, 경제 변화로 금리에 영향	미래 비용의 불확실성
부채 누적	전체 소비자 부채 2.56조 달러	외부 충격에 대한 흡수 능력 감소

3. 끝없이 오르는 생활비와 줄어드는 가처분 소득

전기세, 수도세, 보험료, 식료품 등 필수 지출 항목의 가격이 꾸준히 오르며, 실제 사용할 수 있는 가처분 소득은 점점 줄어들고 있습니다. 특히 은퇴자, 고정 수입자, 프리랜서처럼 소득이 일정하지 않거나 제한적인 계층은 더욱 큰 타격을 받고 있습니다. 

 

생활비 증가와 더불어 모기지 상환 여력도 동시에 줄어들면서, 구조적으로 연체 위험이 높아질 수밖에 없는 현실이 펼쳐지고 있는 것입니다.

- 2024년 4분기 주별 모기지 연체율 변화 -

캐나다 주 (Province)	90일 이상 모기지 연체율 변화
온타리오	+90.2% (0.22%로 상승)
브리티시 컬럼비아	+37.7%
퀘벡	+41.2%
매니토바 & 서스캐처원	+0.6%
대서양 연안 주	+15.7%
앨버타	-3.6%

이 표는 주별로 큰 차이를 보여주며, 온타리오가 모기지 연체율 증가 면에서 가장 두드러집니다.

- 연령대별 평균 부채 및 연체율 (2024년 4분기) -

연령대	평균 부채 ($)	전년 대비 변화율 (%)	연체율 (%)	연체율 변화 (%)
18-25세	8,483	3.84	1.92	15.17
26-35세	17,467	0.87	2.24	21.24
36-45세	27,042	1.96	1.85	23.20
46-55세	34,564	3.71	1.33	19.04
56-65세	28,714	5.53	1.11	14.26
65세 이상	14,635	3.82	1.11	5.55

이 표는 연령대별 부채와 연체율 차이를 보여주며, 특히 젊은 세대와 중장년층이 높은 부채와 증가하는 연체율로 인해 더 큰 재정적 위험에 놓여 있음을 시사합니다.

🏘️ 모기지 연체가 시장에 미치는 파급력

연체율이 증가하는 현상은 단순히 개인의 재정 문제를 넘어 온타리오 전체 부동산 시장의 흐름을 뒤흔들 수 있는 변수로 작용합니다.

• 🏚 압류 주택 증가 → 공급 과잉 → 주택 가격 하락 압력 증가
• 💸 금융기관의 손실 확대 → 대출 조건 강화 → 신규 구매자 진입 장벽 상승
• 📉 시장 불안 심리 확산 → 거래량 감소 및 시장 위축

특히 압류 주택이 늘어나면서 시장에 매물이 쏟아지게 되면, 이는 곧 주택 가치 하락으로 연결되고, 자산 가치를 잃은 소유자는 더욱 힘든 상황에 처하게 됩니다. 신용도 낮은 구매자는 대출 승인을 받기 어려워지고, 첫 주택 구매자나 자영업자 등에게는 더 높은 진입 장벽이 형성됩니다.

 

결과적으로 연체율 상승은 자산 가치 하락, 신용도 저하, 유동성 축소 등 일련의 부정적 흐름으로 이어지며 부동산 시장 전체를 위축시킬 수 있습니다.

🛠️ 지금 우리가 실천할 수 있는 3가지 전략

그렇다면 이런 위기 속에서 우리는 무엇을 준비해야 할까요? 지금 당장 실행 가능한 현실적인 전략들을 소개합니다.

✅ 1. 전문가 상담을 통한 맞춤형 대응책 마련

신뢰할 수 있는 재정 전문가 또는 모기지 브로커와 상담하여, 상황에 맞는 모기지 갱신·재융자 옵션, 이자율 재조정, 상환 유예 등 다양한 해법을 찾아보세요.

 

또한 정부 및 금융기관이 제공하는 각종 지원 프로그램도 꼼꼼히 확인해 보는 것이 좋습니다. 조기 대응은 피해를 최소화하는 최선의 방법입니다.

✅ 2. 금융기관과의 조기 소통으로 불이익 최소화

모기지 상환이 어려울 조짐이 보인다면, 연체 전에 먼저 대출 기관과 소통하는 것이 핵심입니다. 금융기관은 사전 협의가 있는 경우 훨씬 유연하게 대응할 수 있으며, 신용 점수 하락 없이 조건을 조정할 수 있는 기회도 얻을 수 있습니다.

 

이자율 인하, 원금 상환 유예, 상환 기간 연장 등의 방안은 충분히 협의 가능하니, 두려워 말고 먼저 문의해 보시기 바랍니다.

✅ 3. 가계 예산 재편과 지출 구조 점검

소비 패턴을 점검하고, 주거비·식비·의료비 등 필수 지출 위주로 재편성하세요. 가능하다면 비상금 계좌를 마련해 돌발 상황에 대비하는 것도 중요합니다.

 

월별 예산표 작성, 정기적인 지출 분석은 작지만 큰 변화를 만들어낼 수 있는 실천입니다.

마무리 생각

“금리는 내렸는데, 왜 우리는 더 힘들까?” 이 질문에 대한 답은 단순한 수치로 설명되지 않습니다. 금리 인하가 모든 것을 해결해주지는 않는다는 교훈을 우리는 지금 배우고 있는 셈입니다.

 

모기지 연체는 숨겨야 할 것이 아니라, 우리가 지금 이 구조를 어떻게 바꿀 수 있을지를 고민할 계기입니다. 연체율 증가가 경고의 신호라면, 그에 맞는 대응 전략은 우리가 스스로 준비해야 할 숙제입니다.

 

 

Jason Lee l 이 정 선

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