2024년 토론토 다운타운 렌탈 시장 분석 및 2025년 전망

2024년 토론토 다운타운 렌탈 시장 분석 및 2025년 전망

 

2024년 토론토 다운타운 렌탈 시장은 예상보다 큰 변화를 겪으며 상반기와 하반기 동안 뚜렷한 차이를 보였습니다. 상반기에는 공급 과잉으로 인해 시장이 둔화되었지만, 하반기에는 점진적인 안정세를 보이며 균형을 찾아가는 흐름이 나타났습니다. 특히 4분기에는 신규 리스팅 증가세가 둔화되고 흡수율이 개선되면서 시장이 조정되는 양상을 보였습니다.

 

렌탈 시장의 변화에는 다양한 요인이 작용했습니다. 금리 상승, 경제적 불확실성, 이민자 유입 증가, 그리고 신규 콘도 완공에 따른 공급 확대 등이 시장 변동성에 직접적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 요인들이 결합되면서 상반기와 하반기의 시장 분위기가 크게 달라지는 결과를 초래했습니다.

 

부동산 시장의 변동성을 이해하는 것이 2025년 전망을 예측하는 데 중요한 요소가 될 것이라고 분석합니다. 이번 보고서에서는 2024년의 주요 트렌드를 정리하고, 향후 시장 흐름을 예측해 보겠습니다.

2024년 렌탈 시장 데이터 분석

1. 신규 콘도 리스팅의 흐름

🚨 2024년 1~3분기: 공급 급증과 시장 둔화

2024년 초, 토론토 다운타운의 임대 리스팅 수는 전년 대비 약 40% 증가했습니다. 신규 공급이 폭발적으로 증가하며 시장의 균형이 깨졌고, 그 결과 공실률이 상승하면서 세입자들이 보다 유리한 입장에서 협상을 진행할 수 있었습니다.

 

공급 과잉이 심화되자, 많은 집주인들이 경쟁력을 유지하기 위해 임대료를 조정하거나 다양한 인센티브(예: 한 달 무료 렌트, 유틸리티 포함)를 제공하기 시작했습니다. 하지만 이러한 조치에도 불구하고 세입자들의 선택권이 넓어지면서 렌탈 시장은 예상보다 더딘 회복세를 보였습니다.

 

⚠️ 2024년 4분기: 시장 안정화 신호

그러나 4분기에 접어들면서 예상치 못한 변화가 나타났습니다. 10월부터 12월까지 신규 리스팅 증가율이 7.7%로 급격히 둔화되었으며, 이는 시장이 점진적으로 균형을 찾아가는 신호로 해석될 수 있습니다.

 

이는 단순한 계절적 요인 때문일까요? 아니면 새로운 수요층이 유입되면서 시장이 회복세를 보이고 있는 걸까요? 여러 가지 요인을 고려해 보면 다음과 같은 원인들을 분석할 수 있습니다.

1. 금리 안정화: 높은 이자율로 인해 주택 매매가 둔화되면서, 일부 주택 구매 희망자들이 렌탈 시장으로 유입되었습니다.
2. 경제적 부담 증가: 생활비 상승과 경제 불확실성으로 인해 사람들이 장기적인 주택 구매보다는 단기적인 렌트를 선호하는 경향이 나타났습니다.
3. 공급 속도 조절: 부동산 개발사들이 신규 공급 속도를 조절하면서 시장이 다시 안정화될 수 있는 여지가 생겼습니다.

C01 & C08 신규 콘도 리스팅 (2018-2024

월	2018	2019	2021	2022	2023	2024	연간 변화율 (YOY%)
1월	1,349	1,887	2,823	1,975	2,005	2,865	+43%
2월	1,056	1,436	2,995	2,094	1,993	2,695	+35%
3월	1,333	1,273	3,123	2,309	2,394	3,132	+31%
4월	1,299	1,662	2,910	2,052	2,187	3,228	+48%
5월	1,571	2,107	3,050	2,242	2,427	3,372	+39%
6월	1,520	2,067	2,987	2,325	2,301	3,412	+48%
7월	1,782	2,298	3,195	2,733	2,999	4,253	+42%
8월	1,813	2,217	3,061	2,572	2,871	3,779	+32%
9월	1,532	1,836	2,325	1,772	2,368	3,143	+33%
10월	1,627	1,957	2,210	1,783	2,577	2,911	+13%
11월	1,537	1,836	2,051	1,874	2,698	2,763	+2%
12월	1,079	1,399	1,537	1,367	1,984	2,143	+8%

 

2. 콘도 임대 거래량 증가

2024년의 또 다른 특징 중 하나는 신규 공급 증가와 함께 실제 계약된 임대(Leased Units) 수도 증가했다는 점입니다. 특히 1~3분기 동안 계약된 임대 수는 전년 대비 급격히 증가했지만, 4분기에는 증가세가 둔화되며 결국 2023년과 유사한 수준으로 맞춰졌습니다.

 

이는 다음과 같은 의미를 가질 수 있습니다.

1. 수요와 공급의 균형 조정: 2023년 후반부터 이어진 공급 과잉 상태가 점차 완화되면서 시장이 안정화되는 단계로 접어들고 있습니다.
2. 임대료 조정 효과: 집주인들이 시장 변화에 맞춰 임대료를 하향 조정한 결과, 더 많은 거래가 성사되었습니다.
3. 세입자들의 전략 변화: 경기 불확실성이 커지면서 단기 계약을 원하는 세입자들이 증가하였고, 그 결과 리스팅이 많아도 계약 체결률이 상대적으로 높아지는 경향이 나타났습니다.

C01 & C08 거래량 (2018-2024)

월	2018	2019	2021	2022	2023	2024	연간 변화율 (YOY%)
1월	821	954	2,103	1,208	1,221	1,497	+23%
2월	841	914	2,110	1,364	1,231	1,533	+25%
3월	1,200	1,402	2,683	1,957	1,858	2,220	+19%
4월	1,222	1,339	2,517	2,076	1,917	2,463	+28%
5월	1,236	1,465	2,429	2,044	2,029	2,591	+28%
6월	1,323	1,709	2,839	2,250	2,211	2,717	+23%
7월	1,586	2,029	3,541	2,463	2,713	3,596	+33%
9월	1,020	1,143	1,637	1,444	1,352	1,909	+41%
10월	1,015	1,055	1,526	1,191	1,249	1,741	+39%
11월	877	955	1,605	1,151	1,264	1,588	+26%
12월	735	822	1,249	955	1,143	1,358	+19%

 

3. 흡수율(Absorption Rate) 변화

시장 균형을 판단하는 주요 지표 중 하나인 흡수율(Absorption Rate)은 2024년 상반기에는 낮은 수준을 유지했지만, 10월 이후에는 점진적인 개선세를 보였습니다. 공급 증가세가 둔화되고, 세입자들의 수요가 늘어나면서 흡수율이 다시 회복되는 경향을 보였습니다.

 

또한, 일부 지역에서는 임대료 인하와 더불어 세입자 유치를 위한 추가적인 혜택이 제공되는 모습도 확인되었습니다. 일부 집주인들은 기존보다 낮은 임대료를 책정하거나, 월세 보증금을 줄이는 동시에 무료 첫 달 렌트 프로모션을 제공하는 등 세입자 확보를 위한 다양한 전략을 펼쳤습니다.

C01 & C08 흡수율 (2018-2024)

월	2018	2019	2021	2022	2023	2024	연간 변화율 (YOY%)
1월	61%	51%	74%	61%	61%	52%	-9%
2월	80%	64%	70%	65%	62%	57%	-5%
3월	90%	110%	86%	85%	78%	71%	-7%
4월	94%	81%	8 %	101%	88%	7 %	-11%
5월	79%	70%	80%	91%	84%	77%	-7%
6월	87%	83%	95%	97%	96%	80%	-16%
7월	89%	88%	111%	90%	90%	85%	-6%
8월	82%	79%	82%	83%	81%	83%	+3%
9월	67%	62%	70%	81%	57%	61%	+4%
10월	62%	54%	69%	67%	48%	60%	+11%
11월	57%	52%	78%	61%	47%	57%	+11%
12월	68%	59%	81%	70%	58%	63%	+6%

 

2025년 토론토 다운타운 렌탈 시장 전망

2025년 토론토 다운타운 렌탈 시장은 다양한 경제적, 정책적 요인의 영향을 받으며 빠르게 변화할 것으로 예상됩니다. 주요 동향과 시장 예측을 아래에서 더욱 심층적으로 분석하였습니다.

 

1) 금리 동향과 영향

캐나다 중앙은행은 2025년 봄 금리 인하 가능성을 고려하고 있지만, 인하폭과 시기에 따라 시장 반응이 달라질 것입니다. 현재 높은 생활비와 대출 이자 부담으로 인해 주택 구매력이 약화된 상황에서 금리 인하가 즉각적인 주택 시장 반등으로 이어질 가능성은 낮습니다.

금리 인하가 시장에 미치는 영향은 다음과 같이 나뉠 수 있습니다:

• 단기적으로: 렌탈 시장의 수요가 유지되거나 증가할 가능성이 큽니다. 주택을 구입할 여력이 없는 사람들은 여전히 임대를 선호할 것입니다.
• 장기적으로: 금리 인하로 인해 주택 구매가 다시 활성화되면 일부 세입자들이 주택 소유로 전환할 가능성이 있으며, 이에 따라 렌탈 시장의 수요가 점진적으로 감소할 수 있습니다.

2) 주택 공급 증가와 임대 시장 변화

2025년에는 다양한 신규 콘도 개발 프로젝트들이 완공될 예정이며, 이에 따라 공급이 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 토론토 다운타운 및 인근 지역에서는 신규 공급 물량이 일정 부분 증가하면서 일부 지역에서는 다시 임대 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

 

이러한 공급 증가가 시장에 미치는 영향은 두 가지로 나뉠 수 있습니다.

1. 공실률 증가 가능성: 공급이 빠르게 증가할 경우, 수요를 초과하는 물량이 발생하면서 특정 지역의 공실률이 상승할 수 있습니다. 이는 집주인들이 임대 조건을 완화하거나 임대료를 낮추도록 유도할 가능성이 있습니다.
2. 임대 시장의 구조적 변화: 최근 몇 년 동안 토론토에서는 단기 렌탈과 장기 렌탈 간의 균형이 변화하고 있습니다. 신규 공급이 늘어나면서 세입자들은 다양한 선택지를 갖게 되고, 단기 임대와 중장기 임대 시장 간의 경쟁이 심화될 것입니다.

3) 인구 유입 및 정부 정책 변화

연방정부는 주택 시장 안정을 위해 향후 3년간 신규 이민자 및 유학생 수를 감축할 계획입니다. 이는 단기적으로 렌탈 시장의 수요 감소를 유발할 수 있으며, 특히 단기 및 중기 렌탈 시장에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

 

하지만, 토론토는 여전히 캐나다 내에서 가장 많은 이민자와 유학생이 몰리는 도시이므로, 기본적인 렌탈 수요는 유지될 가능성이 큽니다. 또한, 정부의 주택 지원 정책이 확대될 경우, 일부 세입자들이 주택 구매를 선택하면서 렌탈 시장의 변동성이 커질 수 있습니다.

2025년 토론토 다운타운 렌탈 시장 전망

4) 경제적 불확실성과 시장 전망

글로벌 경제 둔화 및 미국의 경제 정책 변화는 캐나다 경제에도 불확실성을 더하고 있습니다. 경기 둔화와 실업률 상승은 세입자들의 재정적 부담을 증가시키며, 이에 따라 렌탈 시장의 수요가 감소할 가능성이 존재합니다.

 

또한, 고금리로 인해 모기지를 갱신해야 하는 기존 주택 소유자들이 월 상환 부담을 견디지 못하고 부동산을 매각할 가능성이 증가하고 있으며, 이는 일부 지역에서 공실률 상승을 초래할 수 있습니다. 반대로, 세입자들은 경제 불확실성으로 인해 주택 구매를 미루고 렌탈 시장에 더 오래 머물 가능성도 있습니다.

5) 부동산 투자자 동향

부동산 시장의 변동성과 고금리 상황으로 인해 투자자들의 전략도 변화하고 있습니다.

1. 일부 투자자들은 다운타운 콘도 투자 대신 GTA 외곽 지역의 단독주택 시장으로 이동하고 있습니다.
2. 정부의 부동산 투기 방지 세금 제도 강화로 인해 단기 매매보다는 장기 보유 전략을 고려하는 투자자가 늘고 있습니다.
3. 임대 수익률이 낮아지면서 일부 투자자들이 시장을 떠날 가능성이 있으며, 이는 장기적으로 임대 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.

6) 변화하는 임대 시장 트렌드

2025년에는 장기 임대보다 단기 및 중기 임대를 선호하는 세입자들이 증가할 가능성이 있으며, 이는 렌탈 시장의 유연성을 더욱 강조하는 방향으로 변화할 것입니다. 또한, 렌탈 계약 시 다양한 옵션(가구 포함 렌트, 유틸리티 포함 렌트 등)이 더욱 활성화될 가능성이 큽니다.

• 단기 및 중기 임대 증가: 원격 근무가 확산되면서, 일부 세입자들은 6개월~1년 단위의 중기 임대를 선호하는 경향을 보이고 있습니다.
• 프리미엄 렌탈 증가: 일부 신규 콘도 단지에서는 고급 시설을 포함한 프리미엄 렌탈 시장이 성장할 가능성이 높습니다.
• 공유 주택 및 코리빙(Co-Living) 확산: 특히 젊은 세입자층 사이에서 코리빙(Co-Living) 형태의 렌탈 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.
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7) 세입자와 임대인을 위한 전략적 대응 방안

세입자들에게는

• 신규 콘도 공급 증가로 인해 선택지가 확대될 가능성이 높으므로, 보다 유리한 계약 조건을 협상할 기회가 생길 수 있습니다.
• 장기 계약보다는 중기 또는 단기 계약을 선택해 시장 변화를 유동적으로 대응하는 것이 유리할 수 있습니다.
• 경제적 불확실성 속에서 월세를 안정적으로 유지할 수 있는 옵션을 고려하는 것이 중요합니다.

임대인들에게는

• 임대 경쟁 심화에 대비하여 임대료 조정 및 추가적인 혜택(가구 포함 렌탈, 공과금 포함 계약 등) 제공을 고려해야 합니다.
• 단기 및 중기 임대 시장이 활성화됨에 따라, 이를 활용한 전략적 접근이 필요할 수 있습니다.
• 프리미엄 임대 시장을 고려하여 차별화된 서비스를 제공할 가능성을 검토해야 합니다.

마무리 생각

2025년 토론토 다운타운 렌탈 시장은 금리 정책, 주택 공급 증가, 인구 유입 감소, 경제적 불확실성, 투자자 동향 등의 영향을 받으며 복합적인 변화를 겪을 것입니다.

 

이에 따라 세입자와 임대인 모두 시장 변화를 주의 깊게 살펴보고, 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

향후 2025년 1분기 데이터를 기반으로 추가적인 시장 분석이 필요하며, 변동성이 높은 시장 환경에서 적절한 대응 전략을 마련하는 것이 필수적입니다.

 

Jason Lee l 이 정 선

"토론토 부동산에 대해 궁금한 점이나 상담이 필요하신 분들은 leejason0605@gmail.com 또는 (416) 220-9899로 연락해 주세요. 자세하고 정확하게 안내해 드리겠습니다."