이즈먼트(Easement)란? 부동산에서 꼭 알아야 할 토지 사용 권리 안내서

이즈먼트 몰랐다간 낭패! 지금 확인하세요

 

혹시 "이 부동산에는 이즈먼트(지역권)가 있습니다"라는 말을 들어보신 적 있나요? 처음에는 낯설고 걱정스러울 수 있지만, 이즈먼트는 반드시 나쁜 것이 아닙니다. 오히려 부동산 사용과 관련하여 법적으로 정해진 중요한 권리로, 제대로 이해하고 있다면 불안해할 필요가 없습니다. 부동산 거래나 재건축, 심지어 일상적인 사용에서도 이즈먼트는 큰 영향을 미칠 수 있으니, 사전에 잘 이해해두는 것이 유리합니다.

이즈먼트 (Easement) 란 무엇인가요?

이즈먼트(Easement)는 타인의 토지를 특정 목적을 위해 사용할 수 있는 법적 권리입니다. 예를 들어, 내 집 뒷마당에 가기 위해 옆집 땅을 지나야 하는 경우, 혹은 이웃과 진입로를 공유하는 경우 모두 이즈먼트에 해당합니다. 이러한 권리는 일반적으로 도로 접근, 유지보수, 유틸리티 설비 설치 등을 위해 설정됩니다. 

 

중요한 점은, 이즈먼트는 소유권이 아닌 사용권이라는 사실입니다. 또 이 권리는 개인이 아니라 토지 자체에 등록되므로, 해당 부동산을 소유하는 사람 누구든 이즈먼트의 영향을 받습니다. 단, Bell, Rogers 같은 기업이나 공공기관이 가지는 "고유 이즈먼트(easement in gross)"는 예외입니다. 이 경우에는 특정 인물 또는 법인이 이 권리를 갖습니다.

 

이즈먼트는 때로는 눈에 보이지 않기 때문에 무심코 지나칠 수 있지만, 중요한 건 이 권리가 법적으로 보호되는 권리라는 점입니다. 따라서 거래 전에 해당 부동산에 어떤 이즈먼트가 있는지 꼭 확인해야 합니다.

이즈먼트 (Easement) 란 무엇인가요?

부동산 매매 시 이즈먼트는 어떻게 되나요?

이즈먼트가 등기부에 등록되어 있다면, 해당 부동산을 매매할 경우 자동으로 새 소유주에게 이전됩니다. 즉, 매수인이 기존의 이즈먼트를 그대로 승계하게 되는 것이죠. 이는 부동산 권리에 영향을 줄 수 있으므로, 구매 전 등기부를 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

 

매도인은 이즈먼트 수혜자의 동의 없이도 부동산을 판매할 수 있습니다. 다만, 증축, 울타리 설치 변경, 토지 분할 등 용도 변경 시에는 반드시 기존 이즈먼트를 고려해야 합니다. 예를 들어, 건물을 확장하려는 계획이 있다면, 그 공간이 이즈먼트 구역에 해당하는지 확인해야 하며, 그렇지 않으면 허가가 거절되거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

이즈먼트를 확인하는 방법은?

온타리오에서는 TERANET 시스템이나 레지스트리 오피스를 통해 이즈먼트 등록 여부를 확인할 수 있습니다. 대부분의 부동산은 Parcel Register(토지등록부)를 가지고 있으며, 여기에 해당 부지에 등록된 모든 이즈먼트 정보가 나와 있습니다.

 

이때 문서에는 다음과 같은 정보가 명시됩니다:

• 종속 부지 (Servient Tenement): 이즈먼트를 제공하는 토지
• 우선 부지 (Dominant Tenement): 이즈먼트의 혜택을 받는 토지

이즈먼트는 문서에 다음과 같은 약어가 사용됩니다:

• S/T (subject to): 이즈먼트가 적용되는 부지
• T/W (together with): 이즈먼트를 이용할 수 있는 부지

구체적인 목적과 위치도 함께 기재됩니다. 가끔은 지도나 설계 도면이 첨부되어 실제 위치를 확인할 수도 있습니다.

 

부동산 중개인, 변호사, 또는 토지 전문가의 도움을 받아 문서 해석을 정확히 이해하는 것도 좋은 방법입니다. 특히 투자 목적의 부동산이라면, 이즈먼트로 인한 향후 제한 사항을 반드시 파악해야 하죠.

종속 부지 (Servient Tenement) & 우선 부지 (Dominant Tenement)

구두 약속도 이즈먼트가 될 수 있을까요?

많은 분들이 이웃과의 구두 약속—"지나가셔도 괜찮아요"—을 이즈먼트로 착각하는 경우가 있습니다. 하지만 법적으로 유효한 이즈먼트가 되려면 반드시 서면으로 작성하고 등기부에 등록되어야 합니다.

 

말로만 허락받은 통행은 언제든지 철회될 수 있으며, 이로 인해 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이웃과의 좋은 관계도 중요하지만, 그만큼 명확한 서류가 필요합니다. 특히 시간이 지나 이웃이 바뀌거나 상황이 달라졌을 때, 이전의 구두 합의는 효력을 인정받기 어렵습니다.

통행권(Right-of-Way)이란?

이즈먼트 중 가장 대표적인 형태는 바로 통행권(Right-of-Way)입니다. 이는 사람 또는 차량이 특정 경로를 통해 타인의 부지를 지나갈 수 있는 권리입니다.

 

💡예를 들어, 대지 앞뒤가 분리된 구조에서 뒤쪽 집이 도로로 나가기 위해 앞쪽 토지를 지나야 한다면, 그 통로는 통행권이 되는 것이죠. 이 권리는 영구적이며, 임의로 차단할 수 없습니다. 철문이나 울타리 설치로 통로를 막는 경우는 위법이 될 수 있습니다.

 

GTA의 오래된 주택가에서는 두 집이 드라이브웨이를 함께 사용하는 경우가 흔한데, 새 이웃이 진입을 막으려 할 경우 분쟁으로 이어지기도 합니다. 하지만 이 경우, 법적으로는 통행을 막을 수 없습니다. 현실적으로는 감정적인 갈등까지 번지기 쉬워, 이즈먼트에 대한 명확한 인식이 더욱 중요해집니다.

등록되지 않은 이즈먼트도 존재하나요?

네, 존재할 수 있습니다. 예를 들어, 어떤 통로를 20년 이상 지속 사용해왔다면, 법적으로 관습적인 통행권(Prescriptive Easement)이 인정될 수 있습니다. 이는 말 그대로 오랜 관습에 의한 권리이며, 해당 토지가 Land Titles 제도에 등록되기 전부터 그 사용이 지속되었어야 합니다.

 

하지만 이 권리를 인정받기 위해서는 법적 절차와 증거가 필요하며, 일반인에게는 다소 복잡할 수 있습니다. 따라서 이 경우에도 가능하다면 이웃과 합의하여 서면 계약을 체결하고 등기 등록하는 것이 훨씬 현실적인 해결책입니다. 때로는 소액의 보상으로 평화롭고 법적인 권리를 보장받을 수 있습니다.

유틸리티(공공설비) 이즈먼트란?

공공시설 이즈먼트(Utility Easement)란?

많은 부동산에는 전화선, 전기선, 수도관, 하수도관 등의 공공설비 이즈먼트가 등록되어 있습니다. 이는 일반적으로 토지 위 또는 아래를 통과할 수 있는 권리를 유틸리티 회사가 갖는 형태입니다. 전신주, 케이블, 배관 등의 설치 및 유지보수를 위해 필요한 공간을 보장하는 것이죠.

 

💡예를 들어, 마당에 수영장이나 데크를 설치할 계획이라면, 이즈먼트 구역을 침범하지 않도록 주의해야 합니다. 그렇지 않으면, 향후 설비 유지보수를 위해 해당 구조물이 철거될 수도 있습니다. 실제로 고가의 조경시설이나 데크가 강제로 철거되는 사례도 적지 않기 때문에, 반드시 도면과 타이틀을 함께 검토해야 합니다.

 

또한, 드물게 등록되지 않은 이즈먼트가 존재할 수 있습니다. 이 경우 Toronto Hydro, Enbridge 등의 유틸리티 업체에 직접 문의하여 이즈먼트 존재 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 최근에는 디지털 시스템을 통해 보다 간편하게 확인이 가능해졌습니다.

그 외 이즈먼트의 종류

캐나다에서는 다양한 형태의 이즈먼트가 존재합니다:

• 보존 이즈먼트 (Conservation Easement): 환경 보호나 녹지 보존을 위한 사용 제한
• 건축 관련 이즈먼트: 공사 접근을 위한 임시 권리
• 채광권 (Right to Light): 특정 건물의 햇빛 확보를 보장하는 권리
• 지지권 (Support Easement): 인접 건물의 구조적 지지를 위한 권리
• 시간 제한 접근권 (Time-limited Access): 일정 시간이나 기간만 부여되는 권리
• 유지관리용 이즈먼트 (Maintenance Easement): 건물 벽면 청소나 보수를 위한 접근
• 공중권 (Air Rights): 건물 위쪽 공간 사용에 대한 권리
• 콘도 선언문에 포함된 이즈먼트: 공용 공간이나 설비에 대한 사용 권리

이처럼 이즈먼트의 종류는 매우 다양하며, 목적과 상황에 따라 전혀 다른 형태로 적용됩니다. 특히 콘도, 상업용 부동산, 대형 단지의 경우 여러 이즈먼트가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 전문가의 검토가 필수입니다.

일반적 이즈먼트의 종류

이즈먼트를 가장 정확히 확인하는 방법: 서베이(Survey)

부동산 관련 가장 확실한 자료는 서베이 도면(토지 측량도)입니다. 최신 서베이에는 이즈먼트가 명확하게 표시되어 있으며, 실제 위치와 폭까지 확인할 수 있어 구조물 설치나 재건축 계획 시 필수입니다.

 

서베이는 마치 부동산의 청사진과도 같습니다. 현장에서 직접 도면을 들고 걸어보며 구조물과 이즈먼트 구역이 겹치는지 확인해보세요. 이동 가능한 구조물은 문제가 되지 않지만, 정자나 석조 데크처럼 고정된 구조물은 문제가 될 수 있습니다.

 

특히 오래된 서베이를 가지고 있다면, 최신 상황과 비교해보는 것도 중요합니다. 구조물 변경, 울타리 이동, 신규 건축물 등이 반영되지 않았을 수 있기 때문입니다.

마무리 생각

이즈먼트 (Easement)는 단순한 법률 용어가 아니라, 부동산의 활용도와 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 잘못된 이해나 방심이 이웃 간의 갈등 또는 법적 분쟁으로 번질 수 있으니, 반드시 사전에 확인하시고 전문가와 상담하시길 권장드립니다.

 

계획 중인 공사, 재산 분할, 부동산 매입 등을 앞두고 있다면, 반드시 이즈먼트의 존재 여부를 확인하고, 필요한 절차를 정확히 밟으셔야 합니다.

 

Jason Lee l 이 정 선

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