집 살 때 계약 조건과 Waiver(조건 충족) 확인, 왜 중요할까?

성공적인 집 구매, 계약 조건부터 시작됩니다

집을 구매할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 '계약 조건'과 'Waiver(조건 충족)'입니다. 그러나 많은 매수자들이 이 부분을 가볍게 여기거나, 계약을 서둘러 체결하는 과정에서 애매하거나 불완전한 조건으로 계약을 체결하는 실수를 저지릅니다. 이런 부주의는 이후 심각한 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 실제로 캐나다 온타리오에서는 이런 문제로 소송까지 가는 사례가 적지 않습니다.

 

오늘은 실제 사례를 통해, 계약 조건과 Waiver를 소홀히 했다가 법적 다툼으로 이어진 사건을 살펴보고, 매수자들이 반드시 알아야 할 핵심 관리 방법을 정리해 보겠습니다.

실제 사례: Singh v. Chan 사건

이 사례는 계약 조건이 불명확할 때 얼마나 큰 문제가 발생할 수 있는지를 보여주는 대표적인 판례입니다.

🗂️ 사건 개요

• 매수자는 주택 계약 시 “클로징 전까지 지붕 보수 및 난방 점검을 마치도록 한다”는 조건을 삽입했지만,
• 수리 기준, 점검 방법, 완료 확인 절차에 대한 구체적인 내용은 없었습니다.
• 클로징 전에 매수자는 매도자의 구두 확인만 믿고 별도의 확인 절차 없이 거래를 마무리했습니다.
• 이후 지붕 누수와 난방 시스템 고장이 발견되어 매수자가 소송을 제기했으나,
• 법원은 계약서에 명확한 기준이 누락된 점을 들어 매수자의 청구를 기각했습니다.

📌 핵심 교훈

이 사례에서 법원은 병합 원칙(Doctrine of Merger)을 적용했습니다. 이는 계약에 명시된 조건이 명확하지 않거나 거래 이후 유효성을 유지하지 못하는 경우, 거래 완료 시점에서 매도자의 책임도 종료된다는 원칙입니다.

Waiver란 무엇인가?

'Waiver'는 부동산 계약서에 포함된 특정 조건을 매수자가 스스로 충족했음을 인정하고, 해당 조건에 대한 권리를 더 이상 주장하지 않겠다는 내용을 담은 법적 효력의 문서입니다. 다시 말해, 매수자가 자신에게 부여된 특정 보호 장치를 스스로 포기한다는 의미로 해석됩니다. 이 문서는 계약 과정에서 매우 중요한 역할을 하며, 부주의하게 서명할 경우 거래 이후 법적 보호를 받지 못하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

 

예를 들어, 계약서에 “홈 인스펙션 결과에 따라 거래를 철회할 수 있음”이라는 조건부가 포함되어 있을 경우, 매수자가 인스펙션 결과에 관계없이 거래를 진행하기로 결정하면 반드시 Waiver 문서를 작성하고 서명해야 합니다.  이때 서명된 Waiver는 매수자가 해당 조건에 대한 권리를 스스로 포기한 것으로 간주되며, 이후 결함이 발견되더라도 매도자에게 책임을 묻기 어렵게 됩니다.

 

조건 충족 ( Waiver )조항 삭제,  위험성과 주의사항

Waiver는 단순히 형식적으로 서명하는 문서가 아닙니다. 이는 법적으로 유효한 '권리 포기 선언'이며, 서명과 동시에 해당 조건과 관련된 법적 주장이나 보호 조치가 무효화됩니다. 설령 인스펙션 결과에서 심각한 결함이 발견되더라도, 이미 Waiver에 서명한 경우 해당 문제로 인한 피해는 매수자 본인의 책임입니다. 더욱이, 서명 당시 그 조건의 의미나 리스크를 충분히 인지하지 못했다 하더라도, 법적으로는 유효한 효력을 인정받게 됩니다.  따라서 Waiver 서명 전, 반드시 다음 사항을 점검해야 합니다.

• 인스펙션 결과를 충분히 검토했는가?
• 매도자와의 추가 약속이 있다면 서면으로 기록되었는가?
• 조건 포기에 따른 법적 책임과 리스크를 충분히 이해하고 있는가?
• 추후 예상되는 유지보수 비용까지 감안했는가?
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Waiver란 무엇인가?

매수자가 반드시 알아야 할 핵심 포인트

1. 계약 조건은 구체적이고 명확하게 작성해야

계약 조건이 모호하거나 정확하지 않으면, 나중에 매도자와 매수자 사이에 서로 다르게 해석하는 일이 생길 수 있습니다. 예를 들어, '적절한 수리 상태'라는 표현은 매수자와 매도자가 생각하는 '적절한 수준'이 다를 수 있습니다. 매수자는 완벽하게 새것처럼 고쳐놓는 걸 기대할 수 있지만, 매도자는 기본적인 기능만 되면 된다고 생각할 수도 있습니다. 이렇게 서로 기준이 다르면, 결국 누가 맞는지 따지게 되고, 심하면 법적 분쟁으로 이어집니다.

 

이런 문제를 막으려면, 계약서에 조건을 쓸 때 '어떤 부분을 어떻게 고칠지', '수리 후 어떤 상태여야 하는지', '누가 점검할지' 같은 내용을 구체적으로 적는 게 중요합니다. 필요하면 사진을 첨부하고, 전문가 의견서나 견적서도 같이 남겨두면 나중에 논란을 피하는 데 큰 도움이 됩니다.

2. 거래 이후에도 효력을 유지하는 '효력유지 조항 (Survival Clause)' 필수 삽입

계약 조건이 거래 완료 후에도 유효하게 유지되기를 원한다면, 반드시 '효력유지 조항 (Survival Clause)'을 포함해야 합니다. 이 조항이 없다면, 클로징과 함께 모든 조건은 효력을 잃게 됩니다. 즉, 거래 완료 후에는 매도자에게 책임을 물을 수 없게 되는 것입니다. 다음은 실제로 계약서에 삽입할 수 있는 생존 조항의 예시입니다:

 

"The representations, warranties and covenants contained in this Agreement shall survive the closing and shall not merge upon the transfer of title, delivery of the deed, or completion of the transaction. The Seller shall remain responsible for the fulfillment of all conditions and obligations as outlined herein, notwithstanding the completion of the sale."

 

3. Waiver 서명 시 반드시 주의할 점

Waiver는 매수자가 스스로 권리를 포기하는 중요한 법적 문서입니다. 서명 전 반드시 다음 사항을 체크해야 합니다.

• 포기하는 조건이 정확히 무엇인지 확인
• 해당 조건이 이후 문제 발생 시 나에게 어떤 불이익을 주는지 파악
• 매도자와 추가 합의된 사항이 있다면 반드시 서면으로 남기기
• 부동산 전문 변호사와 사전 상담 필수

성공적인 집 구매의 핵심은 ‘조건 명확화’

GTA 토론토 부동산 시장에서는 특히 주의해야

GTA 토론토처럼 경쟁이 치열한 시장에서는 '조건 없는 계약'을 요구받는 일이 많습니다. 이 과정에서 매수자는 스스로의 권리를 지키지 못한 채, 불리한 계약서와 Waiver에 서명하는 일이 적지 않습니다. 그러나 이런 성급한 계약은 거래 후 심각한 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 계약 체결 전, 반드시 계약서에 명시된 모든 조건과 Waiver 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

✅ 계약 조건 및 Waiver 체크리스트

• 조건의 구체적 내용과 범위 명확화 (사진 및 전문가 보고서 첨부 권장)
• 조건 이행 기한 및 확인 절차 명시
• 거래 완료 후에도 유효하게 유지될 조건인지 여부 명확히 기재
• Waiver 서명 전, 포기하는 권리와 법적 의미 충분히 이해
• 모든 약속은 반드시 서면으로 남기고, 변호사의 검토 필수
• 추가 조건 변경 시, 반드시 서면 합의 및 양측 서명 확보

마무리 생각

부동산 거래에서 계약 조건은 단순한 약속이 아닙니다. 한 문장, 한 표현이 몇 만 달러, 심지어 몇 십만 달러의 손해를 결정짓는 중요한 요소가 됩니다. 특히 토론토처럼 경쟁이 치열한 시장에서는 매수자가 스스로를 지키기 위한 최선의 방어 수단이 바로 '명확한 계약 조건'입니다.

 

계약 조건을 소홀히 하고 무턱대고 서명하는 것은, 이후 발생할 수 있는 모든 문제를 감수하겠다는 의미와 같습니다. 집을 산다는 것은 단순한 거래가 아니라, 내 가족과 미래가 걸린 중요한 결정입니다. 서명 전에 반드시 전문가와 충분히 상담하고, 내 권리를 지키는 철저한 준비를 해야 합니다.

 

신중하게 조건을 점검하고, 모호한 표현은 하나도 남기지 마세요. 완벽한 계약 조건이야말로, 여러분의 소중한 재산을 지키는 가장 강력한 무기입니다.

 

"토론토 부동산에 대해 궁금한 점이나 상담이 필요하신 분들은 leejason0605@gmail.com 또는 (416) 220-9899로 연락해 주세요. 자세하고 정확하게 안내해 드리겠습니다."